Agenda de actividades presenciales y online de Emilio Carrillo para el Curso 2026-2027

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12/8/09

Ciudadanos de categoría inferior

En desarrollo de las reflexiones que se vienen haciendo en este Blog acerca de hipotecas y subastas de viviendas habituales (hogares), Pepe Navajas me hace llegar las que siguen:
En lo social, se van consiguiendo logros, del Estado de Derecho al Estado del Bienestar. Inherentes a estos ascensos, se desarrollan instituciones y leyes. En ese sentido, uno de los logros para el ciudadano en España es que la justicia haya eliminado la pena de muerte; o que se contemplen atenuantes y condicionantes del individuo al ser juzgado. En la misma línea, en los cometidos de las instituciones penitenciarias, el más importante es procurar la rehabilitación y reinserción de los reclusos a la sociedad. Hoy es un derecho. Pero no tienen ese derecho (rehabilitación, reinserción, llevar una vida normal y digna) quiénes se ven envueltos en un litigio con un Banco.
No sólo es que puedan perder o pierdan su casa, con todo lo que eso supone, sino que el litigio no prescribe nunca. A quienes ahí se encuentran se les niega el derecho a comenzar de nuevo. No podrán tener cosas a su nombre, ni al de su cónyuge si estuviera en régimen de gananciales. No podrán acceder a créditos ni a compras aplazadas. No habrá, ni hay, juzgado alguno que contemple atenuantes y condicionantes. Simplemente ejecutará; y, en demasiadas ocasiones, dejando indefenso jurídicamente al interesado (al que probablemente la vida le haya dado un vuelco tan grande que esté intentando reorganizar su vida, total o parcialmente, en un lugar distinto al habitual). Ni siquiera el juzgado procurará que esté informado; se utilizan “edictos” que son colgados en el tablón de anuncios del juzgado... y se ejecutan. Gracias a Dios, el Tribunal Constitucional ha revocado y está revocando actuaciones de juzgados de 1ª instancia en este sentido.
Sí, cualquier ciudadano puede pasar a ser de categoría inferior en su desenvolvimiento social: como tal, pierde sus propiedades sin rechistar y en ocasiones sin saberlo; le embargarán la nómina y la del cónyuge si están en gananciales y la cifra recibida será cercana al salario mínimo.Las consecuencias ya se han extendido a los hijos y demás familiares. Nada de eso importa. Veamos algunos casos:
+Avalar: Son variados y distintos los sentimientos y causas por los que un humano avala a otro, o a una persona jurídica (sociedad), ante un banco: amistad, lazos familiares, acometer proyectos empresariales... Les invito a hacer un ejercicio de imaginación por el que estuvieran dispuestos a avalar, si es que no lo han hecho alguna vez. Y el hipotecado no puede momentáneamente cubrir un crédito, se ejecuta instantáneamente el aval. Pero... ¿No habría que contemplar la casuística de cada caso?; ¿no deberían revisarse las circunstancias por las que el banco el cuestión exigió el aval?. ¿Hasta que punto fueron lógicas las peticiones de avalar y no una exigencia desde la prepotencia y usura?; ¿Hasta donde debe “pagar”el avalista su acto de confianza y de buena fe, y no ser considerado consecuencia de presión y extorsión?. ¿Por qué no se contempla la casuística, agravantes o atenuantes, similares en otros procesos judiciales que no son monetarios?. Es que al avalista, el banco le traspasa todas las acciones que ha tenido con quién no puede cumplir. Embargos de todo tipo, hasta de la nomina o salario.
+Herencias: El juzgado ejecutará y embargará las herencias de los implicados. Cosas que pueden venir de 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, ... generación; o de la que puedan provenir los bienes. Los esfuerzos y sentimientos de los antecesores no se tienen en cuenta.
+Nóminas: Una reflexión simple, sobre una casuística amplía y compleja, .pero imaginemos que sólo uno de los cónyuges está trabajando, o empieza a trabajar. ¿Hasta que punto es lícito que un juez embargue el sustento de una familia, que además puede haber sido desahuciado de su casa, implicado a avalistas?. No olvidemos los beneficios extraordinarios de la banca y de quienes la dirigen.
La lógica y el Orden Natural no convergen, no pueden converger con las leyes que avalan un pretendido derecho que crea ciudadanos de categoría inferior, en el que los avalistas no tengan un status especial, donde los bienes provenientes de una herencia, anteriores o muy anteriores al litigio (cargados de sentimientos y energías distintas y antiguas) sean objeto de embargo, donde las nóminas serán embargadas hasta unos limites tan asfixiantes, que casi no permiten sobrevivir.
¿Seremos capaces los seres humanos de conseguir que cambie ese estado de cosas?. ¿Cómo?.

10/8/09

Soluciones ante la subasta de hogares familiares


La entrada que inserté esta mañana sobre las ejecuciones de hipotecas de viviendas habituales –una situación que puede estar afectando a un cuarto de millón de españoles- terminaba de este modo:
En términos éticos y de justicia social, ¿puede admitirse que una familia sea expulsada de su hogar por un banco cuando no puede pagar la hipoteca por los impactos de una crisis que la propia banca ha generado?. No se trata -quizá sí- de discutir si la propiedad de la vivienda habitual pasa o no al banco. Pero, desde luego, hay que arbitrar mecanismos para que la familia siga residiendo en su hogar, aunque sea en usufructo o mediante el pago de una renta de alquiler en la cuantía establecida para las viviendas de promoción pública.
Al hilo de lo cual, Fernando Vázquez Brea (http://fernandovazquezbrea.blogspot.com/) me escribe que se le ocurre lo siguiente:
a) La familia tiene derecho moral y constitucional a la vivienda.
b) El banco tiene derecho legal, regido por una norma de menor rango que la Constitución, a que se cumplan los acuerdos adoptados entre ambas partes.
Una forma de resolver el tema sería que la titularidad de la vivienda fuera del banco, que la arrendaría, por obligación legal, a los propietarios actuales al precio que dictara el juez de acuerdo con la capacidad económica de la familia.
Otra manera sería, obligar al banco a la renegociación de la deuda.
Finalmente, la última solución que se me ocurre es que la Administración adoptara una medida tutelar. Me explico, las viviendas en cuestión pasarían a depender del Ayuntamiento o del Estado. La empresa municipal de la vivienda del territorio concreto –en Sevilla, por ejemplo, EMVISESA- se podría encargar del asunto.
Como ves hay posibles soluciones.
Hace falta voluntad y limar un montón de dificultades.
Un abrazo

Ejecuciones de hipotecas: datos concretos sobre la magnitud del asunto


La pasada semana -martes 4 y miércoles 5 de agosto- escribí en este Blog sobre subastas, ejecuciones de hipotecas y liquidaciones de empresas. Lo hice, tal como se reflejó, conmovido por tantas familias que, en el más absoluto anonimato, están sufriendo la expulsión de sus hogares mediante procedimientos de subasta, que no pueden pagar por efecto de la crisis económica (pérdida de empleo, reducción en las retribuciones,...). Procedimientos que, para colmo y como se puso de manifiesto con un ejemplo, presentan enormes carencias de publicidad y pueden estar generando casos de auténtica indefensión.
Pues bien, los amig@s de Diario de Sevilla, en su edición de hoy, ofrecen información concreta que define claramente la enorme magnitud que está tomando el asunto:
http://www.diariodesevilla.es/article/sevilla/489490/los/juzgados/reciben/millar/pleitos/por/impago/hipotecas/solo/meses.html
Estos son los datos básicos que se recogen:
+Hasta el pasado 31 de julio, los bancos habían presentado en Sevilla 936 demandas para la ejecución de inmuebles hipotecados, lo que significa que casi un millar de familias puede perder sus viviendas por el impago de los créditos.
+Las estadísticas reflejan que los problemas económicos de las familias siguen creciendo. Basta comparar las 936 demandas presentadas en lo que va de año con las 582 que se contabilizaban en el mismo período de 2008, aunque al cierre de este año el número de reclamaciones por impago de hipotecas alcanzó las 1.216.
+En paralelo, se han incrementado igualmente los procedimientos de desahucio (expulsión del moroso de la vivienda) que se han presentado en los juzgados de la capital andaluza: un total de 864 durante los siete primeros meses de 2009, casi un 17% más que en el mismo periodo del año anterior.
+El objetivo de la demanda es la subasta pública del bien hipotecado para satisfacer el crédito y, una vez iniciado el trámite, no se puede detener a menos que la persona morosa abone la totalidad de la deuda pendiente. Lo que sucede es que cuando un banco ha iniciado la ejecución, la satisfacción de la deuda es prácticamente irreversible porque los bancos no adoptan esta medida hasta que se ha producido un incumplimiento reiterado en la obligación de pago.
Por tanto, las demandas de ejecuciones de hipoteca presentadas en Sevilla entre el 1 de enero de 2008 y 31 de julio de 2009 suman 2.152. No siendo la ciudad destino de segunda residencia, se trata fundamentalmente de hogares y unidades familiares, por lo que podemos estar hablando de unos 7.000 afectados.
Y estos son números exclusivamente de Sevilla -la capital representa el 1,5% de la población española; y la provincia, el 4%-, por lo que a escala estatal la cifra puede superar el cuarto de millón de personas.
En términos éticos y de justicia social, ¿puede admitirse que una familia sea expulsada de su hogar por un banco cuando no puede pagar la hipoteca por los impactos de una crisis que la propia banca ha generado?.
No se trata -quizá sí- de discutir si la propiedad de la vivienda habitual pasa o no al banco. Pero, desde luego, hay que arbitrar mecanismos para que la familia siga residiendo en su hogar, aunque sea en usufructo o mediante el pago de una renta de alquiler en la cuantía establecida para las viviendas de promoción pública.

5/8/09

"Al filo de lo imposible": respuesta a la adivinanza de ayer (subastas, ejecuciones de hipotecas...)

Vari@s amig@s del blog -me indican que saben como funcionan estas cosas- han dado en la diana: el anuncio de la subasta fue publicado en el Boletín Oficial -exactamente, en el Boletín Oficial de la Provincia- en la fecha que podemos calificar como “al filo de lo imposible”.
Porque lo imposible -recurrible incluso en términos jurídicos- hubiera sido que el anuncio apareciera inserto el mismo día que se fija para presentar la puja y el cheque bancario (24 de julio, de 10:00 a 14:00 horas) o, no digamos, posteriormente.
Pero esto va de listos, no de tontos. Por tanto, se publicó al filo de lo imposible: es decir, exactamente el día antes, 23 de julio, de la fecha en cuestión.
Lo que significa que cualquier interesado en participar en la subasta dispuso desde la mañana del 23 hasta las 14:00 horas del 24 para:
+enterarse, primero, del anuncio en el Boletín;
+pasarse después, es lo mínimo, a echarle una visual al inmueble subastado (aunque sólo sea desde el exterior, pues complicado lo tiene si encima intenta indagar quién dispone de las llaves);
+dirigirse, posteriormente, al Registro de la Propiedad para cotejar la situación jurídica y económica de la finca;
+más tarde, correr a la notaría para consultar la documentación y condiciones que el anuncio señala obran en la misma;
+tras todo ello, calcular cuánto va a ofertar en la puja por el inmueble;
+seguidamente, salir pitando para el banco y conseguir -¡sobre la marcha!- la conformación de un cheque por 11.400 euros; y
+por fin, volver disparado a la notaría para presentar el sobre cerrado con la puja y el talón conformado.
¡Uff...!.
¿Cuál es el objetivo: que participe en la subasta el mayor número posible de interesados o que sólo acuda a ella algún “enteraillo”?. La respuesta parece evidente.
Para colmo, me señaláis que la mayoría de las subastas que afectan, por ejemplo, al hogar de familias que no pueden pagar la hipoteca, no se publican en Boletín, sino sólo por edictos en tablones de anuncio de los Juzgados.
Suponed, por ejemplo, la situación de una familia que compró hace 10 años su vivienda habitual en 250.000 euros y que por, sufrir ahora el desempleo, no puede pagar al banco los 100.000 euros que le restan de la hipoteca en su día solicitada. ¿Os imagináis lo que se tiene que sentir por dentro cuándo tu hogar sale a subasta y sólo acude a ella un “enteraillo” que paga 100.000 euros -el montante del débito utilizado como importe mínimo de la puja- por lo que a ti te costo 250.000?.
NOTA: Todo esto no lo reflejo en el blog para “ir contra el sistema” (el sistema se las basta para ir contra sí mismo y sobrevive, paradójicamente, gracias a ello), sino conmovido por tantas familias y personas que, en el más absoluto anonimato, sufren situaciones como las descritas. Es el Amor lo que ha de movilizarnos; la compasión, no el resentimiento.

4/8/09

De subastas, ejecuciones de hipotecas y liquidaciones de empresas: adivinaza

¿En qué fecha fue publicado en el Boletín Oficial correspondiente el anuncio de subasta de inmueble que se recoge a continuación?.
Piensa, recapacita, aplica el sentido común y seguro que no aciertas (en cualquier caso, la solución será ofrecida mañana en este mismo blog)
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NOTARÍA DE DON XXXXXXXXXX
Don xxxxxxxxxx, Notario del Ilustre Colegio de xxxxx, con residencia en xxxxx, manifiesto: Que en mi Notaría, sita en XXXXXXXX, tendrá lugar el día 30 de julio de 2009, a las 10:00 horas, la subasta voluntaria de la finca registral xxxxx del Registro de la Propiedad numero x de xxxxx, consistente en xxxxxxxxxx.
Título. xxxxxxxxxx
Datos registrales. xxxxxxxxxx
Forma de la subasta: Sistema de pujas contenidas en plicas en sobre cerrado.
Tipo mínimo de salida: Ciento catorce mil euros (114.000 euros), por debajo del cual no se admitirán posturas, quedando en dicho caso desierta la subasta.
Depósito: Diez por ciento del tipo mínimo de salida, es decir, once mil cuatrocientos euros (11.400 euros), que se entregarán en la Notaría en el momento de hacer la oportuna puja, mediante cheque bancario conformado por dicha suma.
Plazo para presentar sobre cerrados conteniendo las pujas, junto con la citada cantidad de depósito: se presentarán el día 24 de julio de 2009, en horarios de oficina, es decir, de 10:00 a 14:00 horas.
Fecha y lugar de celebración: 30 de julio de 2009, a las 10:00, en xxxxx, en mi despacho sito en xxxxxxxxxx.
Los gastos que origine la subasta se pagarán por el adjudicatario, y los de otorgamiento de la escritura de venta, impuestos que graven la transmisión de esta finca, incluso arbitrio de Plus Valía, si existieren, los registrales y los de cualquier otra índole, se pagarán por xxxxxxxxxx (nombre del hasta hora propietario), en liquidación, y por el adjudicatario, conforme a Ley.
El adjudicatario no podrá ceder el remate a un tercero y acepta la situación de la finca física y jurídica del inmueble.
El resto de la documentación y condiciones, quedan a disposición de los interesados en la sede mi Notaría (lunes a viernes, de 9:00 a 14:00 horas).
En xxxxxxxxxx.- El Notario xxxxxxxxxx